Prix diagnostic immobilier à Paris : tarifs, packs et simulateur pour vendre ou louer

À Paris, le prix d’un diagnostic immobilier dépend surtout du nombre de diagnostics à réaliser et de la typologie de votre logement. Pour vous donner un repère actionnable, un pack “vente” se situe généralement entre 290 € et 440 € (moyenne autour de 365 €), et un pack “location” entre 190 € et 300 € (moyenne autour de 245 €). Les tarifs étant libres, la meilleure stratégie reste de chiffrer votre cas puis de comparer des devis détaillés.

Prix des diagnostics immobiliers à Paris: les fourchettes utiles, diagnostic par diagnostic

Quand vous comparez des devis, le plus simple est de partir des prix unitaires. Vous reconstituez ensuite votre “panier” selon votre situation (vente ou location, ancienneté, installations, obligations locales).

Petit repère très concret: sur un studio, on voit souvent un budget “par diagnostic” entre 40 € et 150 €. Sur un appartement (par exemple 3 pièces à 5 pièces), on rencontre plutôt des coûts entre 40 € et 175 € selon le diagnostic et la taille. Et sur une maison, les montants montent plus vite: par exemple, le plomb peut se situer autour de 195 € (3 pièces) ou 225 € (5 pièces), et l’électricité autour de 90 € (3 pièces) ou 135 € (5 pièces).

Pack vente ou pack location: combien ça coûte, et quand c’est vraiment rentable

À Paris, vous gagnerez souvent du temps et de l’argent en demandant un pack plutôt que des prestations séparées. Les fourchettes observées donnent un bon premier filtre, mais le contenu exact varie en fonction de l’âge du bien et des obligations (par exemple termites ou ERP).

• Pack pour vendre: entre 290 € et 440 €, avec un repère moyen autour de 365 €.
• Pack pour louer: entre 190 € et 300 €, avec un repère moyen autour de 245 €.

Ce que je constate en pratique sur les devis parisiens: le pack devient particulièrement intéressant quand vous cumulez plusieurs diagnostics. Une règle de lecture simple: un ensemble d’environ 8 expertises peut se négocier à environ 50 % de moins que la somme des prix unitaires. Exemple chiffré: sur un appartement de 75 m², un total “au détail” estimé à 540 € peut être ramené à un pack autour de 450 €.

Autre exemple parlant: une maison de 92 m² peut se voir proposer un pack 6 diagnostics à 350 € TTC, avec les frais de déplacement inclus. À l’inverse, un appartement de 75 m² peut afficher un total estimé à 540 € si vous additionnez, puis un pack possible autour de 450 €. Ce sont exactement ces écarts qui justifient de comparer “à périmètre égal”.

Repères par taille de logement à Paris: ce que montrent des relevés 2018 et 2022

Si vous aimez piloter votre budget avec des chiffres, voici des repères “tout compris” issus de relevés à Paris. Ils ne remplacent pas un devis, mais ils vous aident à repérer un prix trop bas (souvent synonyme de périmètre flou) ou trop haut (souvent une contrainte d’accès, un créneau imposé, ou un pack surdimensionné).

Vente, appartements (Paris, octobre 2022): studio/T1 275,76 €, T2 332,06 €, T3 372,29 €, T4 414,91 €, T5 447,09 €, T6 476,84 €.

Location (Paris, octobre 2022): studio/T1 185,68 €, T2 211,41 €, T3 243,59 €, T4 283,00 €, T5 319,99 €, T6 360,22 €.

Pour situer l’ordre de grandeur, des relevés plus anciens (septembre 2018) sur Paris en vente donnaient, par exemple, sur les appartements: studio/T1 290,28 €, T2 349,54 €, T3 391,88 €, T4 436,75 €, T5 470,62 €, T6 501,94 €.

À garder en tête: certains relevés sont construits sur un échantillon de biens avec permis entre 1949 et 01/07/1997 et des installations gaz de plus de 15 ans. C’est utile pour comparer, mais ce n’est pas une promesse de prix pour votre bien.

Pourquoi les prix varient autant à Paris: les leviers que vous pouvez contrôler

Deux devis parisiens peuvent diverger fortement, même pour la même surface. La bonne approche consiste à identifier ce qui relève de votre logement, et ce qui relève de l’organisation du prestataire.

• Localisation: selon l’arrondissement et l’accès (stationnement, rue étroite, immeuble), une prime est possible, et certains secteurs centraux peuvent afficher +5 % à +30 % par rapport à une moyenne, selon la difficulté d’intervention.
• Surface et typologie: studio, T2, T6, maison, la charge de contrôle n’est pas la même et les barèmes s’étagent.
• Année de construction et état: ces éléments influencent les diagnostics à déclencher (amiante, plomb) et parfois le temps passé.
• Installations: par exemple, une installation gaz ancienne (souvent évoquée au-delà de 15 ans dans les relevés) peut rendre le diagnostic nécessaire et plus long.
• Urgence et créneau: certains prestataires accordent une réduction si vous acceptez une amplitude 8 h-19 h, pouvant aller jusqu’à -35 %.

J’ajoute un point que les propriétaires découvrent souvent trop tard: un diagnostiqueur supporte des coûts fixes importants (matériel, maintenance, re-certification). Sur le devis, cela se retrouve parfois de façon indirecte, et c’est une raison pour laquelle un prix “anormalement bas” sans détail doit vous alerter.

« À Paris, un devis fiable n’est pas forcément le moins cher, c’est celui qui explique clairement ce que vous payez, ce que vous obtenez, et quand vous recevez vos rapports. »

Lire un devis sans se tromper: la checklist et 5 questions à poser

Votre objectif n’est pas seulement de payer moins. C’est de payer le bon prix pour un dossier exploitable au moment de signer. Je vous conseille de demander un devis ligne à ligne, avec les frais clairement posés (déplacement, intervention, rapport, éventuels prélèvements).

À vérifier sur le devis: numéro de certification et organisme certificateur (mention COFRAC si accrédité), assurance RC professionnelle, liste exacte des diagnostics inclus, prix TTC, frais de déplacement, délai d’émission du rapport, durée de validité du devis et conditions d’annulation. Les signaux d’alerte sont classiques: devis très bas sans détail, absence de numéro de certification, assurance non mentionnée, délai d’envoi du rapport flou, déplacement “au forfait” sans précision.

Script de 5 questions (copiez-collez au téléphone ou par e-mail):

1. Êtes-vous certifié, par quel organisme, et quel est votre numéro de certification ?
2. Le devis inclut-il les frais de déplacement, et combien de temps dure l’intervention ?
3. Quels diagnostics sont strictement obligatoires pour mon bien (année de construction, type) ?
4. Le rapport est livré en combien de temps et est-il bien couvert par votre RC ?
5. Y a-t-il des frais de laboratoire ou des prélèvements possibles qui ne sont pas inclus ?

Vos obligations, qui paie, et combien de temps les diagnostics restent valables

Sur le plan financier, la règle est simple: c’est le vendeur qui paie pour une vente et le bailleur pour une location, avec possibilité d’accord différent entre vendeur et acheteur. Côté validité, ces durées vous évitent de refaire un dossier inutilement si vous avez déjà des rapports récents.

Durées de validité indiquées: DPE 10 ans. CREP (plomb): illimité si absence de plomb, 1 an si présence. Amiante: illimité si absence, 3 ans si présence. Gaz 3 ans. Électricité 3 ans. ERP 6 mois. Termites 6 mois. Assainissement non collectif 3 ans.

Si vous êtes en copropriété, vous entendez parfois parler de prestations plus “lourdes”, avec des budgets qui n’ont rien à voir avec un pack standard: le DTG (Diagnostic Technique Global) est annoncé entre 1 000 € et 10 000 € (voire plus) selon les cas, et le PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux) entre 2 000 € et 20 000 €. Pour un audit énergétique, des exemples de prix par tranche existent: 650 € (0-39 m²), 700 € (40-79 m²), 750 € (80-119 m²), 800 € (120-159 m²) côté particuliers, avec un différentiel “professionnels” indiqué plus bas. Là aussi, demandez un périmètre précis, noir sur blanc.

Mes conseils pour payer moins cher à Paris, sans rogner sur la qualité

La réduction la plus saine, c’est celle qui vient de l’organisation, pas celle qui supprime une obligation. J’ai vu des propriétaires gagner du temps (et éviter des allers-retours) en regroupant tout sur une seule visite, surtout dans les immeubles parisiens où l’accès et le stationnement comptent.

• Regroupez les diagnostics en une seule intervention et demandez un pack tout compris avec frais de déplacement inclus.
• Restez flexible sur les horaires: une amplitude 8 h-19 h peut ouvrir une remise jusqu’à -35 % selon prestataire.
• Vérifiez l’ERP/ERNT: il peut être gratuit si vous le remplissez vous-même, sinon souvent facturé entre 10 € et 30 € (ou 19 € à 40 € selon sources).
• Comparez au moins 3 devis détaillés et appliquez, si disponible, un code promo: DIAGTARIF offre -5 % au-delà de 150 € de commande.

Dernier réflexe utile avant de signer: faites reformuler par écrit ce qui est inclus, notamment les éventuels prélèvements et analyses. C’est souvent là que naissent les mauvaises surprises, alors qu’un devis clair permet de comparer à périmètre identique.

Si vous voulez aller vite, la démarche la plus efficace est de simuler votre budget (surface, type, année de construction, diagnostics requis, arrondissement), puis de demander un devis détaillé sur cette base. Le Paris de l’Immobilier vous accompagne pour relire vos devis et vérifier que le pack proposé correspond bien à votre vente ou à votre location, sans doublons ni options inutiles.