Prix du terrain non constructible
Le prix d’un terrain non constructible se calcule d’abord comme une valeur d’usage, puis comme une valeur de marché. Dans la plupart des cas, vous pouvez partir d’une fourchette simple de 0,50 à 10 €/m², la confronter aux ventes réelles (DVF), puis ajuster selon l’accès, l’eau, les risques (ERPD) et la zone au PLU (Plan local d’urbanisme). L’objectif est de sortir d’un « prix au feeling » pour arriver à une fourchette argumentée, utile en négociation.
En bref
- Repère national: 0,50 à 10 €/m², soit 5 000 à 100 000 €/ha (1 ha = 10 000 m²).
- Terrain agricole (repères 2023): 5 000 à 10 000 €/ha en moyenne, avec des zones à ≈17 000 €/ha sur le littoral méditerranéen.
- Budget transaction (2025): frais de notaire 7 % à 8 % du prix, souvent payés par l’acquéreur (négociable).
- Méthode fiable: PLU + comparables DVF + calcul €/m² ou €/ha + ajustements (accès, eau, risques, servitudes).
Ce qu’il faut savoir sur le « non constructible » (et pourquoi ça change tout pour le prix)
Un terrain est considéré inconstructible quand il ne peut pas recevoir de construction, soit parce qu’il n’a pas d’accès ou de raccordement (eau potable, assainissement, électricité), soit parce qu’il est classé non constructible par la commune via le PLU ou l’ancien POS (Plan d’occupation des sols). Cela peut venir de risques naturels, de servitudes, ou d’une logique de préservation.
Concrètement, la valeur d’un terrain non constructible est souvent bien plus faible qu’un terrain constructible, avec un écart pouvant aller jusqu’à 20 fois. Ce n’est pas une « mauvaise affaire » en soi, mais un bien dont le prix dépend fortement de l’usage autorisé (agricole, loisirs, etc.) et des contraintes.
Mon conseil de base: avant de parler chiffres, vérifiez le zonage au PLU en mairie et repérez les servitudes (par exemple un droit de passage) qui peuvent limiter l’utilisation et peser sur la négociation.
Comment estimer un prix réaliste: la méthode qui tient en 5 étapes
Pour estimer vite et bien, vous avez besoin d’un protocole simple, reproductible, et défendable face à un notaire ou un acheteur. Je vous propose une approche en cinq étapes, centrée sur des données de ventes et des critères concrets.
- 1) Vérifier le PLU ou POS: demandez en mairie le zonage et les règles applicables. C’est la base pour savoir ce qui est interdit, toléré, ou envisageable.
- 2) Identifier la parcelle: avec le numéro cadastral et le plan cadastral, vous pourrez chercher des ventes comparables.
- 3) Chercher des comparables: utilisez DVF (données de ventes de la Direction générale des finances publiques, diffusées selon le décret n°2018-1350 du 28 décembre 2018). L’idée est de trouver des transactions proches, dans la même commune ou sur des zones similaires.
- 4) Calculer un prix indicatif: valeur = (prix moyen au m²) x (surface). Pensez aux conversions: €/m² vers €/ha en multipliant par 10 000.
- 5) Ajuster: appliquez une majoration ou une décote selon l’accès, la pente, l’eau, les risques, et l’usage possible (agricole, loisirs, etc.).
Petite anecdote de terrain, côté « Le Paris de l’immobilier »: quand un propriétaire arrive avec un prix basé sur une annonce vue en ligne, on tombe presque toujours sur un biais. La vente réelle du voisin (DVF) n’a parfois rien à voir, parce que l’accès ou les risques n’étaient pas les mêmes. C’est exactement pour cela que je vous pousse à partir des comparables.
Repères de prix: €/m², €/ha, et exemples régionaux pour vous situer
Vous verrez souvent circuler un repère global entre 0,50 et 10 €/m². C’est utile pour cadrer, mais insuffisant pour décider. Pour vous aider à convertir et à comparer, retenez ces équivalences simples: 0,5 €/m² = 5 000 €/ha, 0,4 €/m² = 4 000 €/ha, 0,3 €/m² = 3 000 €/ha, 0,6 €/m² = 6 000 €/ha.
| Zone (exemples) | Bas (€/ha) | Médian (€/ha) | Haut (€/ha) |
|---|---|---|---|
| Auvergne-Rhône-Alpes | 750 | 3 705 | 14 720 |
| Corse | 770 | 4 083 | 20 000 |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur (extrait) | 1 355 | 8 483 | 42 500 |
| Bretagne (extrait) | 1 055 | 3 894 | 10 650 |
| Occitanie (extrait) | 815 | 4 816 | 27 870 |
| Nice (Alpes-Maritimes, littoral) | 3 500 | 11 250 | 17 500 |
| Pontoise (Val-d’Oise) | 2 090 | 5 085 | 7 600 |
| Toulouse | 2 500 | 6 000 | 10 190 |
Comment utiliser ces chiffres sans vous tromper: placez votre parcelle dans une fourchette (bas, médian, haut), puis justifiez votre position. Un terrain en pente, sans accès clair, ou exposé à un risque se rapproche du bas. Un terrain avec accès et point d’eau se défend davantage vers le médian ou le haut, à condition que l’usage reste cohérent avec le PLU.
Frais de notaire et fiscalité (2025): ce que vous payez vraiment
Lors d’une vente de terrain non constructible, les frais de notaire sont généralement ceux de l’immobilier ancien. En 2025, comptez en moyenne 7 % à 8 % du prix de vente. Ce pourcentage comprend notamment des droits de mutation (taux moyen 5,80 %), environ 1 % de frais et émoluments, et des débours de l’ordre de 150 à 200 €.
Deux simulations pour vous donner une idée immédiate:
10 000 € de prix de vente: frais environ 700 à 800 €.
15 000 € de prix de vente: frais environ 1 100 €.
Qui paie: en principe, c’est l’acquéreur qui règle ces frais, mais la répartition peut être négociée et écrite. Côté fiscalité locale, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière varient selon les départements, avec un cadre rappelé par l’article 1594 D du CGI et des évolutions de taux mentionnées (passage de 4,5 % à 5 % dans certains départements).
Une piste de réduction, à manier proprement avec le notaire: distinguer le prix du terrain et celui de certains aménagements ou équipements, pour ajuster la base taxable. Autre pratique possible: la vente « en main », où le vendeur prend les frais à sa charge, ce qui peut aussi servir d’outil de négociation.
Documents et diagnostics: ce que l’acheteur doit exiger, ce que le vendeur doit anticiper
Un terrain non constructible se vend avec un minimum de transparence documentaire, sinon la négociation devient floue et la responsabilité du vendeur peut être engagée. Le point central est le DDT (Dossier de diagnostic technique) à joindre au compromis ou à l’acte.
- ERPD (État des risques et pollutions): il éclaire les risques (par exemple inondation) et influence directement la valeur.
- Pollution des sols: à prévoir si le contexte l’exige.
- Termites: si la zone est concernée.
Le réflexe côté acheteur: utilisez ces pièces comme des preuves. Si un risque ressort, vous pouvez demander une décote ou conditionner votre offre. Le réflexe côté vendeur: anticipez, car un dossier incomplet peut bloquer la vente ou fragiliser l’opération en cas d’omission.
Négocier le prix: vos arguments côté acheteur, vos parades côté vendeur
La négociation d’un terrain non constructible est rarement une bataille de mots. C’est une discussion de coûts et de contraintes, preuves à l’appui, avec DVF et documents d’urbanisme en toile de fond.
Si vous achetez, vos leviers les plus solides sont:
l’absence de viabilité (eau, électricité, assainissement), les coûts d’entretien ou de mise en état, un ERPD défavorable, un risque lié au PLU, et des comparables DVF plus bas. Vous pouvez aussi rappeler que les frais de notaire représentent souvent 7 % à 8 % du prix, ce qui pèse sur votre budget global.
Si vous vendez, vous défendez mieux votre prix en objectivant ce qui rend la parcelle utilisable:
un accès praticable, un point d’eau, un usage agricole ou de loisirs cohérent avec le PLU, et une présentation claire des pièces (cadastre, PLU, DDT). Vous pouvez également encadrer une discussion sur une éventuelle « valeur optionnelle » si un reclassement est évoqué, sans le transformer en promesse.
Quand vous arrivez en négociation avec trois comparables DVF, le PLU imprimé et un chiffrage simple en €/m² et €/ha, vous changez immédiatement la nature de l’échange: on ne discute plus d’une opinion, mais d’un dossier.
Dernier conseil pragmatique: si un bornage par géomètre est nécessaire, mettez-le sur la table dès le départ. Ce coût est variable selon la surface, mais il se négocie très bien, soit en partage, soit en contrepartie d’un prix ajusté.
Si vous souhaitez que j’examine votre parcelle avec vous (PLU, comparables DVF, fourchette €/m², et budget de frais 2025), Le Paris de l’Immobilier vous accompagne pour bâtir une estimation défendable et préparer votre stratégie d’offre ou de mise en vente. Je me tiens à votre disposition pour faire le point, étape par étape.
