Récupérer son logement en location : motifs, délais et démarches pour le propriétaire

Pour récupérer un logement loué, vous ne pouvez pas « arrêter le bail » à votre convenance : la loi encadre strictement les motifs, les délais et la forme du congé. Dans la pratique, tout se joue sur trois points faciles à sécuriser si vous êtes méthodique : choisir le bon motif (reprise, vente, motif légitime et sérieux), respecter le préavis (6 ou 3 mois) et notifier correctement, notice comprise.

Ce qu’il faut savoir sur le cadre légal, sans se perdre

Le point de départ, c’est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en particulier son article 15 (et son II pour le congé pour vente). À Paris comme ailleurs, c’est ce texte qui fixe la liste des motifs et la façon de délivrer un congé. La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé le formalisme, et depuis le 01/01/2018 vous devez joindre une notice d’information au congé (arrêté du 13/12/2017).

Je vous le dis comme je le dis souvent aux bailleurs parisiens que j’accompagne : vous pouvez avoir un motif parfaitement légitime, mais perdre sur un détail de procédure. C’est frustrant, et évitable, si vous pilotez votre dossier comme un petit projet avec des dates, des pièces et une preuve de réception.

Les trois motifs qui permettent réellement de récupérer un logement loué

La loi fonctionne avec une logique simple : liste fermée. Vous ne pouvez donner congé que pour l’un des motifs autorisés. Tout ce qui sort de ces cases expose à une contestation, voire à des sanctions si le congé est jugé frauduleux.

1) La reprise pour habiter : vous ou un proche, sous conditions

La reprise consiste à récupérer le logement pour qu’il soit occupé comme résidence (vous-même, ou un bénéficiaire autorisé). Ce n’est pas une « option » en cours de bail : en principe, la reprise se fait à l’échéance, avec le préavis adapté au type de bail.

La lettre doit être très claire. Elle doit mentionner : le motif (reprise), l’identité complète de la personne qui va occuper, son adresse, le lien entre vous et elle, et des éléments permettant de comprendre le caractère réel et sérieux du projet.

En pratique, on vous demandera souvent de pouvoir produire des preuves cohérentes. Le dossier varie selon les situations, mais les pièces fréquemment utiles sont : un acte notarié ou justificatif d’achat, un justificatif d’identité et de domicile du bénéficiaire, et parfois des justificatifs de ressources ou d’état de santé si cela éclaire le projet. L’idée n’est pas de « convaincre » par quantité, mais d’éviter le flou.

Point d’attention simple, mais important : la reprise n’est pas possible pour loger un frère ou une sœur dans le cadre prévu par ces règles. Beaucoup de propriétaires tombent dans ce piège, surtout dans des familles où l’entraide est naturelle. Ici, le droit est strict.

2) Le congé pour vente : un mécanisme très encadré, avec une offre au locataire

Si votre objectif est de vendre, vous pouvez délivrer un congé pour vente, toujours en respectant la fenêtre de préavis. Ce congé est particulier, car il vaut offre de vente au locataire. Autrement dit, vous ne vous contentez pas d’annoncer la fin du bail : vous proposez d’abord au locataire d’acheter.

La lettre doit indiquer le prix et les conditions de vente. Elle doit aussi contenir les informations exigées par les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. C’est le socle. Si l’offre est incomplète, vous vous exposez à une contestation et, dans certains scénarios, à une remise en cause de la vente.

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter l’offre aux conditions proposées. Dans la vie réelle, anticipez aussi le temps de finalisation : lorsque l’acquisition dépend d’un financement, il est souvent prudent de prévoir un délai pratique pouvant aller jusqu’à 4 mois pour l’acte final. Ce n’est pas un « délai légal supplémentaire », c’est une précaution d’organisation pour éviter les impasses.

Autre règle que je vois mal appliquée : si le locataire refuse, et que vous décidez ensuite de baisser le prix, vous devez l’en informer. Il bénéficie alors d’un nouveau droit d’achat d’un mois. Omettre cette étape peut vous coûter cher en contentieux.

3) Le motif légitime et sérieux : utile, mais probatoire

Le motif légitime et sérieux vise des situations où le maintien du locataire n’est pas acceptable. Le plan juridique est simple, mais la preuve est déterminante : si le locataire conteste, vous devez être en mesure d’étayer votre dossier.

Les exemples typiques retenus sont : loyers impayés répétés, sous-location non autorisée, troubles de voisinage, dégradations graves, ou encore travaux rendant le logement inhabitable. Chaque cas appelle des preuves différentes : relevés d’impayés, mises en demeure, constats par commissaire de justice, rapports d’expert, procès-verbaux si la nuisance est avérée, photos datées, devis et factures si l’argument repose sur des travaux lourds.

Une nuance à retenir, surtout si vous êtes bailleur à Paris et que les tensions locatives sont fortes : ce motif peut, dans certaines situations, vous conduire à agir en dehors du calendrier « classique » reprise ou vente. Mais ce bénéfice se paye en exigence de preuve : si vous ne documentez pas, vous vous mettez en difficulté devant le juge.

Qui peut bénéficier d’une reprise : la liste à connaître pour éviter un congé invalide

Beaucoup de congés échouent pour une raison bête : le bénéficiaire n’entre pas dans la liste autorisée. Pour une reprise, peuvent notamment être bénéficiaires : votre époux, votre partenaire de PACS, votre concubin (si le lien dure depuis au moins 1 an à la date du congé), vos enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants (y compris ceux du partenaire ou du concubin), ainsi que vos ascendants (parents, grands-parents, etc.).

Dans les structures de détention un peu plus sophistiquées, il existe aussi des règles spécifiques.

• SCI familiale : la reprise peut être envisagée au profit d’un associé, notamment quand la SCI est entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré, à condition que l’objet social et l’usage du bien soient compatibles et que les accords internes le permettent.
• Indivision : en l’absence d’usufruit, la reprise suppose l’unanimité des indivisaires. Avec usufruit, l’usufruitier dispose de prérogatives propres, mais l’idée reste la même : sécurisez qui a le droit d’agir et conservez l’acte qui le prouve.

Dans la pratique, quand il y a une indivision, je recommande toujours de pouvoir produire une preuve d’unanimité (souvent un acte notarié) avant de lancer quoi que ce soit. Ce n’est pas du formalisme pour le plaisir : c’est ce qui évite qu’un indivisaire se réveille en plein contentieux et fragilise tout le dossier.

Délais : les deux chiffres à mémoriser, et le piège de la « réception effective »

Le propriétaire doit respecter un préavis différent selon le bail. Les deux chiffres sont simples, mais le diable est dans le point de départ du délai.

Le point qui surprend le plus : le préavis court à partir de la réception par le locataire, pas à partir de la date d’envoi. Si vous envoyez une LRAR et qu’elle n’est récupérée que tardivement, vous pouvez perdre des jours, voire plus, et rater l’échéance. D’où l’intérêt, selon les cas, de sécuriser la preuve et la date.

Exemple concret de calcul : un envoi le 20 septembre conduit, dans l’exemple donné, à un préavis courant jusqu’au 20 mars. Gardez cette logique de date à date, et ne vous fiez pas à un raisonnement « fin de mois ». Quand vous êtes à quelques semaines d’une échéance, ce détail fait toute la différence.

Comment notifier le congé sans prendre le risque d’une nullité

Un congé, c’est d’abord un acte de procédure. Votre priorité n’est pas de « bien expliquer », mais de respecter une forme qui tient devant un juge si nécessaire. La loi prévoit des modes de signification valables, et d’autres qui ne le sont pas.

Les modes valables (et ceux à bannir)

Sont valables : LRAR, remise en main propre contre émargement ou récépissé, acte du commissaire de justice (ancienne appellation : huissier), et lettre recommandée électronique si elle est acceptée par le locataire.

Ne sont pas valables pour délivrer un congé : un mail simple, un SMS, un appel. Je le précise car, sur le terrain, on voit encore des bailleurs tenter « un message pour prévenir ». Prévenir peut être utile pour apaiser, mais ça ne remplace pas l’acte juridique.

Les mentions obligatoires : votre check mental avant de signer

Un congé solide contient toujours les éléments suivants : le motif précis, le nom, prénom et l’adresse de la personne qui résidera dans le logement en cas de reprise, le lien de parenté ou la qualité, et une justification du caractère réel et sérieux.

Si c’est un congé pour vente, vous ajoutez le prix, les conditions, une description du logement et les mentions requises par le II de l’article 15. Dans ce cas, votre courrier n’est pas une simple « fin de bail », c’est une offre structurée.

Et depuis le 01/01/2018, vous devez joindre la notice d’information prévue par l’arrêté du 13/12/2017. C’est un classique des contentieux : un congé bien motivé, bien envoyé, mais sans notice. Résultat : procédure fragilisée. Mieux vaut l’intégrer comme un réflexe, au même niveau que l’AR.

Le bon congé, ce n’est pas celui qui « sonne juste », c’est celui qui prouve trois choses : un motif autorisé, une date incontestable, et un dossier qui tient si le locataire conteste.

Focus vente : droits du locataire, calendrier de réponse et baisse de prix

Le congé pour vente est souvent choisi par des propriétaires parisiens qui souhaitent arbitrer, notamment quand un bien est devenu difficile à gérer. Mais ce motif est aussi celui qui génère le plus de malentendus, car le locataire n’est pas seulement informé : il est prioritaire.

Le mécanisme se déroule en séquence.

D’abord, vous délivrez le congé, avec une offre au prix et aux conditions mentionnés. Le locataire a alors 2 mois pour accepter. Si le locataire accepte et que l’achat passe par un financement, prévoyez, en organisation pratique, un horizon pouvant aller jusqu’à 4 mois pour l’acte final. Là encore, ce n’est pas une nouvelle règle, c’est une marge de réalité.

Ensuite, si le locataire refuse et que vous baissez votre prix, vous devez le prévenir : il bénéficie d’un droit d’achat d’1 mois sur ce nouveau prix. C’est une étape simple à respecter, mais elle vous protège contre l’accusation de contournement.

Enfin, retenez le risque : si une vente est réalisée sans respect de l’offre faite au locataire, vous pouvez vous exposer à des demandes lourdes, avec un risque de nullité possible dans certains cas et des dommages-intérêts. En clair : la rigueur est rentable.

Constituer un dossier « réel et sérieux » : les preuves qui évitent de perdre du temps

Que vous soyez sur une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux, une même logique revient : si le locataire conteste, vous devez être prêt. Et à Paris, la contestation est fréquente, parfois par incompréhension, parfois parce que le locataire n’a pas de solution immédiate.

Je vous conseille de préparer un dossier avant même d’envoyer le congé. Pas pour « menacer », mais pour être en capacité de répondre vite et proprement si une conciliation ou une audience s’ouvre.

Les pièces probantes typiques, selon les situations, comprennent : actes notariés (achat), fiches de paie, attestations bancaires, certificat médical si cela éclaire le projet, rapports d’expert, constats par commissaire de justice, correspondances antérieures, procès-verbaux, devis et factures de travaux lourds. L’objectif est de démontrer la cohérence du motif, pas d’empiler.

Sur la forme, une bonne méthode consiste à organiser ces pièces avec une table, un index, et à conserver les originaux disponibles en cas de saisine. Si vous avez déjà vécu un échange avec un locataire inquiet, vous savez à quel point le calme vient aussi du fait d’avoir tout sous la main.

Deux exemples anonymisés illustrent bien ce qui se joue.

Premier cas : une reprise pour habiter, acceptée parce que le bailleur pouvait produire une preuve d’achat et des justificatifs d’identité du bénéficiaire. Le projet était cohérent dans le temps, et le dossier ne laissait pas place au doute.

Deuxième cas : un congé pour vente mal sécurisé, avec des éléments incomplets sur le prix ou la description, ayant conduit à une contestation sérieuse et à des conséquences lourdes (annulation et indemnisation possible dans l’exemple mentionné). On n’est pas dans le détail « administratif » : on est dans le risque financier.

Si le locataire refuse de partir : quoi faire, dans quel ordre

Le refus peut prendre plusieurs formes : contestation du congé, absence de départ à l’échéance, ou conflit sur le motif. Dans tous les cas, évitez la précipitation. Vous avez intérêt à suivre une trajectoire lisible, avec des étapes qui sécurisent votre dossier et, parfois, ouvrent la porte à une sortie amiable.

Voici l’itinéraire le plus rationnel côté bailleur, avec un état d’esprit « efficacité et preuve » :

1. Tentative amiable : échange écrit, proposition d’un départ organisé, éventuellement une indemnité de départ dans le cadre d’une transaction. Beaucoup de litiges se dégonflent quand les deux parties voient une solution concrète.
2. Commission Départementale de Conciliation (CDC) : c’est gratuit et souvent utile. Elle est même obligatoire avant saisine dans certains litiges jusqu’à 5 000 €. Selon les départements, la conciliation peut prendre de quelques semaines à 3 mois.
3. Saisine du juge compétent : en cas d’échec, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire. Les délais pratiques sont variables : comptez plusieurs mois à plus d’un an selon la complexité, en gardant en tête l’impact de la trêve hivernale sur les expulsions.
4. Exécution : une fois un titre exécutoire obtenu, la procédure d’expulsion passe par le commissaire de justice. Là aussi, prévoyez un délai additionnel.

Côté budget, il faut accepter l’idée que ce type de parcours a un coût variable : honoraires d’avocat (souvent de plusieurs centaines à quelques milliers d’euros selon le dossier), frais de signification et d’exécution du commissaire de justice. La CDC, elle, est généralement gratuite, ce qui en fait une étape logique dès qu’un dialogue direct se bloque.

Enfin, gardez à l’esprit les sanctions en cas de congé frauduleux : l’amende pénale peut aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans compter les dommages-intérêts. C’est une raison supplémentaire d’éviter toute approximation dans le motif et dans l’occupation réelle après reprise.

Locataires protégés, relogement, loi de 1948 : les situations où il faut ralentir et vérifier

Certains logements et certaines situations de locataires déclenchent des règles particulières. C’est un point que je rencontre surtout dans Paris intramuros, où l’on croise encore des régimes anciens ou des montages spécifiques.

Le cas à part des baux soumis à la loi de 1948

Si votre logement relève de la loi du 1er septembre 1948, vous entrez dans un univers plus protecteur pour le locataire. Le champ évoqué concerne notamment des logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes (par exemple celles de plus de 10 000 habitants). Des dispositions particulières existent sur le préavis et les protections, avec, pour certains publics, une logique d’offre de relogement.

Le plan de prudence est simple : si vous avez le moindre doute sur l’application de ce régime, prenez conseil avant d’envoyer quoi que ce soit. Une démarche mal engagée peut conduire à une nullité et à un contentieux inutile. Il est explicitement recommandé de consulter l’ADIL et un notaire dans ce type de situation.

Une protection spécifique est évoquée : un locataire de plus de 70 ans avec de faibles ressources, avec un seuil cité à 31 804,50 € dans l’exemple fourni, peut imposer une obligation de relogement adapté dans certains cas. Ce type de point ne se traite pas « à l’instinct » : vous devez vérifier votre cas.

Logements conventionnés, SCI, LMNP, indivision : quatre alertes fréquentes

Il existe d’autres statuts où la reprise est impossible ou très encadrée. Par exemple, un logement conventionné (Anah ou logement social) peut rendre le congé pour reprise souvent impossible, ou strictement encadré, avec un motif sérieux requis. En LMNP (location meublée non professionnelle), les règles de reprise suivent le régime du bail, mais vous devez être attentif au statut meublé et à la cohérence documentaire. En SCI familiale, tout dépend aussi des statuts et de la compatibilité de l’usage. En indivision, revenez à la règle d’unanimité en l’absence d’usufruit.

Ce ne sont pas des détails administratifs : ce sont des points qui déterminent si vous êtes habilité à donner congé, et donc si votre procédure tient.

Rédiger votre lettre de congé : méthode simple, et erreurs fréquentes

Je recommande une méthode en trois temps, très pragmatique, qui évite les oublis.

1) Écrivez « pour le juge », même si vous espérez l’amiable

Votre lettre doit rester factuelle, datée, et structurée. Un congé trop bavard ne vaut pas mieux qu’un congé incomplet. Il doit surtout contenir les mentions obligatoires et être accompagné de la notice depuis 2018.

2) Associez la bonne annexe au bon motif

Pour une reprise, préparez vos justificatifs d’identité, de lien, et de projet. Pour une vente, sécurisez le prix et les conditions de vente mentionnés. Pour un motif légitime et sérieux, assemblez tout ce qui prouve les faits : mises en demeure, constats, relevés, rapports.

3) Choisissez un mode de notification qui sécurise la date

Le piège de la LRAR, ce n’est pas sa validité, c’est l’aléa sur la réception. La date de départ du préavis est celle de la réception effective. Si vous êtes proche de la limite, la signification par commissaire de justice peut sécuriser la date de façon plus robuste, puisque la preuve est intégrée à l’acte.

Les erreurs que je vois le plus souvent (et qui se corrigent facilement avant envoi) sont : oublier la notice obligatoire depuis le 01/01/2018, utiliser un canal non valable (mail ou SMS), laisser des mentions trop vagues sur le bénéficiaire en cas de reprise, ou oublier le prix et les conditions en cas de vente.

FAQ pratique : réponses courtes aux questions que vous vous posez vraiment

Quand commence le préavis : à l’envoi ou à la réception ?

Le préavis commence à la réception effective du congé par le locataire : date figurant sur l’AR, le récépissé, ou la signification.

Puis-je envoyer le congé par mail, pour aller plus vite ?

Non. Un mail simple n’est pas un mode valable. Utilisez LRAR, remise contre récépissé, acte du commissaire de justice, ou lettre recommandée électronique si le locataire l’accepte.

Mon locataire a-t-il un droit prioritaire si je vends ?

Oui. Il dispose de 2 mois pour accepter l’offre. Si vous baissez le prix après un refus, il a un nouveau droit d’achat d’1 mois.

Que risque-t-on si la notice n’est pas jointe ?

Vous vous exposez à une nullité ou à une fragilisation de la procédure. La notice est obligatoire depuis le 01/01/2018 (arrêté du 13/12/2017).

Que faire si le locataire ne part pas malgré un congé régulier ?

Vous pouvez passer par la Commission Départementale de Conciliation, puis saisir le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire, et ensuite mettre en oeuvre l’exécution via un commissaire de justice.

Mes conseils pour sécuriser votre reprise, étape par étape (sans vous noyer dans le juridique)

Si vous ne deviez retenir qu’une méthode, retenez celle-ci : vous partez de l’échéance, vous remontez le temps, et vous verrouillez la preuve.

• Étape 1 : identifiez le bon motif (reprise, vente, motif légitime et sérieux) et vérifiez que votre bénéficiaire est dans la liste autorisée si vous reprenez pour habiter.
• Étape 2 : déterminez le type de bail (vide ou meublé) pour appliquer le bon préavis : 6 mois ou 3 mois, à compter de la réception.
• Étape 3 : préparez vos preuves avant d’envoyer (acte, justificatifs, constats, mises en demeure selon le cas) et joignez la notice obligatoire.
• Étape 4 : notifiez par un mode valable et conservez la preuve de réception : AR, récépissé ou signification.

Une petite anecdote de terrain, typiquement parisienne : un propriétaire pensait avoir « de l’avance » car il avait envoyé sa LRAR dans les temps. Sauf que la lettre a été réceptionnée plus tard que prévu, et le préavis a démarré trop tard. Résultat : congé contestable, stress inutile, et report d’un projet de vente. Depuis, il n’a gardé qu’un réflexe : raisonner en date de réception, jamais en date d’envoi.

Si vous êtes dans un cas sensible (bail loi de 1948, logement conventionné, indivision, SCI), ne lancez pas le congé « pour voir ». Faites valider votre stratégie et vos pièces, notamment auprès de l’ADIL, d’un notaire ou d’un avocat, pour éviter une procédure inutilement risquée.

Ressources et interlocuteurs utiles quand la situation se tend

Quand un désaccord s’installe, s’entourer n’est pas un aveu de faiblesse, c’est un gain de temps. Les interlocuteurs cités comme utiles sont : l’ADIL, la Commission Départementale de Conciliation, le tribunal judiciaire via le juge des contentieux de la protection, et un commissaire de justice. Pour les textes, gardez sous la main la loi du 6 juillet 1989 (article 15), la loi ALUR, et l’arrêté du 13/12/2017 sur la notice.

Le Paris de l’Immobilier vous accompagne si vous voulez sécuriser votre calendrier, vos mentions et votre dossier de preuves avant envoi : c’est souvent là que se gagnent des mois de tranquillité.