Déclaration des sinistres indemnisés dans l'acte de vente : obligations, risques et modèles pratiques pour le vendeur

Oui, vous devez déclarer dans votre vente les sinistres indemnisés relevant du régime « catastrophe naturelle » ou « catastrophe technologique » lorsqu’ils ont été reconnus par arrêté interministériel. Une omission, même « de bonne foi », peut ouvrir la porte à une annulation de la vente ou à une diminution du prix devant le juge. La bonne méthode consiste à vérifier l’historique, rassembler les preuves d’indemnisation et formaliser une déclaration claire, annexée dès le compromis puis mise à jour à l’acte.

Ce que la loi vous demande réellement de déclarer

Le réflexe à avoir est simple: la déclaration vise les sinistres qui ont déclenché une indemnisation au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes naturelles et des catastrophes technologiques, lorsqu’un arrêté interministériel a reconnu l’événement. C’est le coeur du mécanisme décrit par le Code de l’environnement (L 125-5, obligation d’information et sanctions) et par le Code des assurances (L 125-1 et L 125-2 pour le périmètre « catastrophes naturelles », L 128-1 et L 128-2 pour les catastrophes technologiques, dans le cadre mis en place après la loi de juillet 2003).

En pratique, cela signifie que vous ne déclarez pas « tous les soucis d’un appartement », mais un périmètre précis: les sinistres indemnisés via ce régime « Catastrophe ». Le périmètre des arrêtés pris depuis 1982 est mentionné comme référence de recherche. Si vous vendez à Paris ou en Ile-de-France, la logique est la même: ce n’est pas « Paris » qui change la règle, c’est la traçabilité qui devient votre meilleure protection.

Quels sinistres entrent dans l’obligation, et lesquels n’y entrent pas

Vous devez déclarer les sinistres indemnisés au titre du régime « catastrophe », typiquement des événements reconnus par arrêté. Des exemples cités reviennent souvent: inondations, mouvements de terrain (une référence à 2011 apparaît dans les données). Certaines tempêtes exceptionnelles peuvent aussi avoir fait l’objet d’arrêtés (exemple historique: tempête de 1999), d’où l’intérêt de raisonner « arrêté ou pas arrêté », plutôt que « je crois que c’était juste une tempête ».

À l’inverse, des sinistres indemnisés par d’autres garanties ne sont pas dans ce champ, même s’ils ont été sérieux. Les exclusions explicitement citées sont parlantes: garantie tempête d’un contrat habitation, dégâts des eaux causés par le gel, ou encore des dommages sur des véhicules pris en charge par l’assurance automobile. Bien sûr, rien n’empêche d’être transparent par ailleurs, mais l’obligation visée ici cible l’indemnisation « catastrophe ».

Quand remettre la déclaration, et sous quelle forme pour éviter les contestations

Le timing est encadré: l’information doit être remise au moment de la promesse de vente (compromis), puis actualisée au moment de la vente elle-même (acte authentique). Le même principe existe côté location: l’état des risques est annexé au bail.

Côté forme, vous n’êtes pas enfermé dans un formalisme impossible: il n’existe pas de modèle unique imposé, et une déclaration sur papier libre est admise. En revanche, l’ERP (état des risques) est l’outil pivot, notamment depuis l’arrêté ministériel du 19 décembre 2013 qui a refondu le formulaire. Le point à retenir est opérationnel: la validité de l’ERP est fixée à 6 mois. Si votre compromis traîne ou si l’acte est signé plus tard, il faut rééditer un ERP à jour.

Un repère de calendrier aide aussi à gérer la négociation si une information apparaît tardivement: l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis. Si vous révélez un sinistre après coup, vous augmentez le risque de blocage, d’avenant ou de remise en cause.

Qui est responsable, notamment en copropriété (et ce que votre notaire fait, ou ne fait pas)

La responsabilité d’informer pèse sur vous, propriétaire-vendeur. Mandater un professionnel ne transfère pas cette obligation. Mon conseil de terrain, surtout à Paris où les dossiers sont denses: considérez que le notaire et l’agent peuvent vous aider à « mettre en forme », mais que vous restez la personne qui doit chercher, déclarer et prouver.

En copropriété, le sujet ne se limite pas à votre lot: la déclaration couvre aussi les parties communes, au prorata de votre quote-part. Il faut donc interroger le syndic sur l’historique des sinistres collectifs et récupérer les éléments utiles (procès-verbaux, travaux, échanges d’assurance). Le notaire, lui, veille surtout à la présence des pièces et peut proposer des mécanismes de séquestre ou de provision lorsque l’indemnisation est incertaine, mais il ne « neutralise » pas votre responsabilité.

La checklist des preuves à réunir (ce qui sécurise vraiment votre acte)

Ce qui vous protège, ce n’est pas une phrase vague, c’est un dossier clair. Visez des pièces qui prouvent à la fois l’existence du sinistre, son rattachement au régime « catastrophe » quand c’est le cas, et la réalité de l’indemnisation.

• Preuves d’indemnisation: courriers de l’assurance, attestation d’indemnité, justificatifs de paiement (chèque ou virement), et tout acte retraçant l’indemnité s’il existe.
• Preuves techniques: rapport d’expertise, conclusions de l’expert, photos datées, factures d’achat et de réparation, état estimatif chiffré des dommages (liste chiffrée des biens endommagés ou perdus).
• Traçabilité: copie de la déclaration à l’assurance (le recommandé avec AR est conseillé), pièces de copropriété liées aux travaux, et un sommaire de vos documents transmis au notaire.

Petite anecdote de quartier, très parisienne: dans certains immeubles anciens, on retrouve des traces de sinistres en parties communes (caves, murs porteurs, gaines techniques) que le propriétaire d’un appartement n’a pas vécu directement. Le bon réflexe est d’obtenir une réponse écrite du syndic, puis d’annexer ce que vous avez reçu, même si c’est incomplet.

Comment vérifier l’historique: la méthode simple (et pourquoi une base en ligne ne suffit pas toujours)

La vérification se fait en croisant des sources. Les données publiques ont évolué: Prim.net a été remplacé par Géorisques en 2017. Vous pouvez y consulter des informations, mais ne partez pas du principe que « s’il n’y a rien, je suis tranquille ». Des lacunes opérationnelles ont déjà été relevées, avec des arrêtés non répertoriés à un moment donné (exemple daté: juin 2012 pour des arrêtés 2011 dans certains territoires). Moralité: vous devez documenter vos démarches.

Si vous découvrez un doute, n’attendez pas la veille de l’acte. Le mode opératoire conseillé dans les données est d’anticiper et de demander les documents au moins 30 jours avant la signature définitive, pour avoir le temps de compléter le dossier et, si besoin, de préparer un avenant.

Modèles de clauses: 3 formulations utiles selon votre situation

Pour être opposable, la déclaration doit être lisible et « vérifiable ». L’idée est d’identifier chaque sinistre (date, nature), de viser l’arrêté quand il existe, et de renvoyer à des annexes. Voici des formulations à adapter avec votre notaire.

• Clause de déclaration (compromis): « le vendeur déclare que le bien a fait l’objet des sinistres suivants, indemnisés au titre du régime des catastrophes: [liste avec dates, nature, arrêté si connu]. Les justificatifs (attestations d’indemnité, expertises, factures) sont annexés. »
• Sinistre entre compromis et acte (avenant): prévoir une information rapide et un mécanisme de traitement de l’indemnité (cession, séquestre, compensation), avec un délai annoncé de 5 jours pour informer l’acquéreur.
• Indemnisation incertaine: signaler la procédure en cours et prévoir une retenue ou un séquestre chez le notaire jusqu’à l’attestation finale.

Au Paris de l’immobilier, je le répète souvent aux vendeurs: dites ce que vous savez, prouvez ce que vous dites, et laissez une trace de ce que vous avez cherché.

Si vous omettez un sinistre: quels risques concrets pour votre vente

Le risque principal est juridique et financier. Le Code de l’environnement (L 125-5) prévoit que l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix si l’information n’a pas été fournie. À cela peut s’ajouter une action fondée sur le dol, avec à la clé annulation et dommages-intérêts lorsque l’omission est analysée comme déterminante.

Deux décisions citées dans les données illustrent la sévérité des juges: une décision du 7 novembre 2019 retient l’annulation pour omission d’un sinistre indemnisé antérieur, et une autre du 21 mai 2014 va jusqu’à l’annulation avec dommages-intérêts dans un dossier d’infiltrations non déclarées. Retenez surtout l’enseignement pratique: votre meilleure défense, c’est une déclaration complète et un dossier de preuves cohérent, y compris lorsque les bases publiques sont imparfaites.

Si vous vendez à Paris, ajoutez un réflexe « immeuble »: en copropriété, une infiltration en parties communes peut rejaillir sur un lot. Interrogez le syndic, annotez ce que vous avez reçu, et demandez au notaire d’inscrire dans l’acte la déclaration et les annexes, avec une clause claire sur le sort d’une indemnité éventuelle (cession, séquestre ou compensation). Le Paris de l’Immobilier vous accompagne si vous voulez sécuriser vos pièces avant transmission au notaire.